Cuando por fin puedes adelantar la hipoteca… y aparece la comisión
Mucha gente sueña con amortizar anticipadamente la hipoteca en cuanto mejora su situación económica: una herencia, un bonus, unos ahorros acumulados… Pero al ir al banco se encuentran con una sorpresa: comisiones por amortización anticipada o por “compensación por desistimiento” que reducen el ahorro esperado.
En este artículo veremos qué puede cobrar legalmente el banco, cómo saber si la comisión está bien aplicada y en qué casos puede ser reclamable.
Qué es la amortización anticipada y qué tipos hay
La amortización anticipada es el pago adelantado de parte o de la totalidad del capital pendiente de la hipoteca antes de la fecha prevista. Puede hacerse de dos formas:
- Amortización parcial: aportas una cantidad extra (por ejemplo, 5.000 €) manteniendo vivo el préstamo.
- Amortización total: cancelas por completo la hipoteca, devolviendo todo el capital pendiente.
En ambos casos, el objetivo es reducir el coste total en intereses y, según se elija, la cuota mensual o el plazo restante.
Reducir cuota o reducir plazo: qué interesa más
Al hacer una amortización parcial, suele poder elegirse entre:
- Bajar cuota: mantienes el mismo plazo, pero pagas menos cada mes.
- Bajar plazo: mantienes una cuota similar, pero terminas la hipoteca antes.
Desde el punto de vista del ahorro en intereses, suele ser más ventajoso reducir plazo, porque el capital se devuelve más rápido y genera menos intereses a futuro. Sin embargo, si lo que buscas es ganar tranquilidad mensual, quizá prefieras bajar cuota.
Qué comisiones puede cobrar el banco por amortizar antes
Las comisiones por amortización anticipada dependen de varios factores:
- Si la hipoteca es a tipo fijo o variable.
- La fecha de firma del préstamo (la normativa ha ido cambiando).
- Lo que se pactó en la escritura.
En general, el banco puede cobrar una comisión limitada por ley, siempre que:
- Esté claramente recogida en el contrato.
- No suponga un coste superior al máximo legal aplicable según el momento de la firma.
- Compense un posible perjuicio económico real para la entidad.
Cómo saber si la comisión es correcta
Para comprobarlo, conviene seguir estos pasos:
- Revisar la escritura de préstamo y buscar el apartado de “amortización anticipada”, “compensación por desistimiento” o similar.
- Comprobar qué porcentaje se estableció sobre el capital amortizado (por ejemplo, 0,5 % o 1 %).
- Verificar si ese porcentaje respeta los límites legales aplicables según la fecha de firma de la hipoteca.
- Calcular si el banco está aplicando correctamente ese porcentaje sobre la cantidad que vas a amortizar, y no sobre todo el capital pendiente.
Ejemplo práctico de cálculo
Imagina que te quedan 100.000 € pendientes de hipoteca y decides amortizar 10.000 €. La escritura indica una comisión del 0,5 % por amortización anticipada parcial.
En este caso, el banco debería cobrar como máximo:
10.000 € x 0,5 % = 50 € de comisión.
Si te pretenden aplicar el 0,5 % sobre los 100.000 € pendientes, estaríamos ante un cálculo incorrecto y, por tanto, reclamable.
Cuándo puede considerarse abusiva o reclamable
Aunque exista una comisión en la escritura, se puede cuestionar cuando:
- No se informó de forma clara y comprensible de su existencia y consecuencias en el momento de la firma.
- El porcentaje aplicado supera los límites legales fijados para la fecha del contrato.
- Se aplica indebidamente, por ejemplo, sobre importes que no corresponden.
- Se combina con otras penalizaciones que, en conjunto, resultan desproporcionadas.
Pasos para reclamar una comisión indebida
Si sospechas que el banco te ha cobrado de más por amortizar anticipadamente:
- Solicita por escrito un detalle de la liquidación, con desglose de capital amortizado, intereses y comisión.
- Revisa la escritura de préstamo y compara el porcentaje pactado con el aplicado.
- Presenta una reclamación formal al Servicio de Atención al Cliente del banco explicando el error y solicitando la devolución de la parte cobrada de más.
- Si no te dan la razón, valora acudir al Banco de España o a un abogado especializado para estudiar la vía judicial.
¿Siempre compensa amortizar anticipadamente?
Incluso aunque la comisión sea correcta, puede interesarte o no adelantar dinero según:
- El tipo de interés de tu hipoteca (cuanto más alto, más compensa amortizar).
- El rendimiento que puedas obtener con esos ahorros en otras inversiones seguras.
- Tu necesidad de mantener un colchón de liquidez para imprevistos.
Hacer números o pedir una simulación a tu entidad (y contrastarla con un profesional independiente) puede ayudarte a decidir.
Conclusión
La amortización anticipada de la hipoteca es una herramienta potente para reducir la deuda y el pago de intereses, pero no debe convertirse en una trampa por culpa de comisiones mal aplicadas. Revisar la escritura, comprobar que el porcentaje y el cálculo son correctos y reclamar cuando detectes errores te permitirá aprovechar al máximo tus ahorros sin regalar dinero al banco.